Negociar la hipoteca: TIN, TAE, vinculaciones y comisiones
- Compara siempre el TAE y el coste de las vinculaciones, no solo el TIN
- Las bonificaciones solo compensan si los productos te interesan
- Con varias ofertas por escrito tu posición negociadora mejora
Dos hipotecas con la misma cuota inicial pueden costar miles de euros de diferencia al final. La clave está en comparar bien y en saber qué se puede negociar. Estas son las nociones que explico a mis clientes de Alicante antes de pedir ofertas.
TIN y TAE: no son lo mismo
- TIN (tipo de interés nominal): el interés que se aplica al capital pendiente. Determina la cuota.
- TAE (tasa anual equivalente): incorpora, además del interés, comisiones y otros gastos financieros obligatorios, así que refleja mejor el coste total.
Un TIN muy bajo con una TAE alta suele indicar que hay comisiones o condiciones que encarecen la hipoteca. Compara siempre las dos cifras en la FEIN.
Vinculaciones y bonificaciones
Muchas ofertas ofrecen un tipo bonificado si contratas productos: domiciliar la nómina, seguro de hogar o de vida, tarjeta, plan de pensiones. Tres preguntas antes de aceptar:
- ¿Cuánto me cuestan esos productos al año, comparados con contratarlos por mi cuenta?
- ¿Cuánto baja realmente el tipo con cada uno?
- ¿Qué pasa si dejo de cumplir alguna vinculación? ¿Sube el tipo?
A veces la bonificación compensa y a veces no. La ley prohíbe en general las ventas vinculadas (obligarte a contratar un paquete cuando el préstamo no se ofrece por separado), pero permite las combinadas, donde el préstamo sí se ofrece sin ellos. Un seguro propio, comparado en WeSeguros, puede salirte mejor que el del banco.
Las comisiones que debes mirar
- Comisión de apertura: se paga una vez, al formalizar. Es negociable y a veces se elimina.
- Amortización anticipada: para hipotecas firmadas con la Ley 5/2019, en variable el máximo es del 0,25 % del capital amortizado durante los tres primeros años o del 0,15 % durante los cinco primeros, según lo pactado; en fijo, el 2 % durante los diez primeros años y el 1,5 % después. Siempre sin superar la pérdida financiera del banco.
- Subrogación y novación: consulta cuánto te costaría cambiar más adelante (lo explico en este artículo).
Qué se puede negociar
- El diferencial o el tipo fijo.
- La comisión de apertura.
- Qué vinculaciones se exigen y su peso en la bonificación.
- El plazo y la posibilidad de amortizar sin penalización dentro de los límites legales.
- Los gastos que corresponde asumir al banco: tenlo en cuenta al revisar la FEIN.
Cómo negociar con más fuerza
El mejor argumento es tener varias ofertas por escrito. Cuando un banco ve que la competencia ofrece mejores condiciones a tu perfil, tiene incentivos para mejorar la suya. Esa es la ventaja de trabajar con un broker que presenta tu operación a varias entidades a la vez. Si quieres una primera referencia, la calculadora de hipoteca te ayuda a ver el impacto de cada punto de interés.
Los límites de comisiones corresponden a la normativa citada y pueden variar para hipotecas anteriores a 2019. Revisa siempre tu escritura y tu FEIN.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, el tipo más bajo o menos vinculaciones?
Depende de lo que te cuesten esas vinculaciones. Suma el coste anual de los productos y compáralo con el ahorro en intereses.
¿Se puede negociar con un banco si ya me han aprobado?
Sí, mientras no hayas firmado. Una oferta competidora por escrito es la mejor palanca.
¿Cuántas ofertas conviene comparar?
Al menos tres, con el mismo importe, plazo y tipo de interés para que sean comparables.
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