Cambiar la hipoteca de banco o a tipo fijo: subrogación y novación
- Subrogar es cambiar de banco; novar es cambiar condiciones con el mismo banco
- La ley limita las comisiones, sobre todo al pasar de variable a fija
- Antes de decidir, compara el ahorro real con los costes del cambio
Si tu hipoteca te cuesta más de lo que debería, puedes plantearte cambiar sus condiciones o llevarla a otro banco. Son dos operaciones distintas con nombres parecidos. Te explico cómo funcionan y cuándo compensan.
Subrogación: cambiar de banco
En la subrogación otra entidad paga tu deuda al banco actual y pasa a ser tu nuevo acreedor, con las condiciones que hayas negociado con ella. Es la vía cuando encuentras una oferta claramente mejor en otro sitio. El nuevo banco te presenta su oferta y se ocupa de los trámites, y suele asumir notaría, gestoría y registro de la nueva escritura.
Novación: cambiar condiciones con tu banco
En la novación sigues con tu banco, pero modificáis el contrato: el tipo de interés, el plazo o el diferencial. Es más sencilla y rápida, aunque dependes de que tu banco acepte mejorarte las condiciones. Una oferta competidora por escrito ayuda mucho.
Qué comisiones se pueden cobrar
Para hipotecas firmadas con la Ley 5/2019 (desde junio de 2019), los límites a la comisión por reembolso anticipado, que es la que se aplica cuando cambias de banco, son:
- Variable: hasta el 0,25 % del capital pendiente durante los tres primeros años o hasta el 0,15 % durante los cinco primeros, según el esquema pactado; después, nada.
- Fija: hasta el 2 % durante los diez primeros años y el 1,5 % a partir del undécimo.
- De variable a fija: el límite es muy bajo, del 0,05 % durante los tres primeros años y nulo después, según la regulación vigente.
Para hipotecas anteriores a 2019 rige lo pactado en tu escritura, dentro de los límites de la normativa anterior. Son máximos: el banco puede cobrar menos o nada.
Cómo saber si te compensa
- Mira tu escritura y localiza tipo, diferencial, plazo restante y comisiones.
- Calcula el ahorro mensual con la nueva cuota y multiplícalo por los años que te quedan.
- Resta los costes: comisión al banco actual, tasación (suele pagarla el cliente) y posibles productos vinculados.
- Valora tu seguridad: si te preocupa la subida del Euríbor, pasar a fija puede darte tranquilidad aunque la cuota sea similar. Te lo cuento en este análisis del Euríbor.
Con una cuota de, por ejemplo, 90 euros menos al mes durante 20 años, el ahorro puede ser importante, pero solo si los costes del cambio son razonables. Por eso conviene hacer números con tu caso y no con ejemplos genéricos. Puedes empezar con mejorar tu hipoteca.
Cuándo no suele compensar
- Te quedan pocos años y el capital pendiente es pequeño.
- La nueva oferta exige muchas vinculaciones caras.
- La diferencia de tipo es mínima.
Los datos de comisiones son orientativos y deben contrastarse con tu escritura y con la normativa vigente. Para dudas legales, WeLegal puede ayudarte.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda cambiar la hipoteca de banco?
Depende de las entidades y de la documentación. Prepararla con antelación acorta el proceso.
¿Puedo cambiar a fija si mi hipoteca es antigua?
Normalmente sí, aunque las condiciones dependen de lo que firmaste. Revisamos tu escritura para saber qué comisión podría aplicarse.
¿Quién paga la nueva escritura?
En una subrogación, la entidad que concede el nuevo préstamo suele asumir notaría, gestoría y registro; la tasación la paga normalmente el cliente.
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